Kaufnebenkosten in Italien transparent: Was deutschsprachige Käufer 2026 wirklich zahlen

Beim Immobilienkauf in Italien werden die Nebenkosten häufig unterschätzt – und nach Vertragsabschluss überraschend hoch eingeschätzt. Italicahomes legt eine transparente Aufstellung vor, was deutschsprachige Käufer 2026 tatsächlich oberhalb des Kaufpreises einplanen müssen. Die Zusammensetzung ist im Detail komplex, lässt sich aber entlang weniger Leitfragen klar strukturieren.

Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz: der wichtigste Unterschied

Die Höhe der Nebenkosten hängt entscheidend davon ab, ob die Immobilie als Erstwohnsitz („prima casa”) oder Zweitwohnsitz erworben wird – und ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Bauträger ist. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie als Zweitwohnsitz von einer Privatperson liegen die Nebenkosten typischerweise zwischen 11 und 14 Prozent des Kaufpreises. Beim Erstwohnsitz reduziert sich der Wert auf etwa 4 bis 6 Prozent. Für deutschsprachige Käufer ist diese Unterscheidung praktisch relevant: Den Prima-Casa-Status erhält nur, wer seinen Wohnsitz in der italienischen Gemeinde innerhalb von 18 Monaten nach Vertragsschluss anmeldet und die Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz nutzt. Wer das nicht plant, kalkuliert konsequent mit den höheren Sätzen.

Die Registersteuer und der Katasterwert

Den größten Block bildet die Registersteuer („imposta di registro”). Sie beträgt 9 Prozent beim Zweitwohnsitz, 2 Prozent beim Erstwohnsitz – wichtig: nicht des Kaufpreises, sondern des Katasterwerts („valore catastale”), der in der Regel deutlich darunter liegt. Diese Besonderheit reduziert die effektive Belastung erheblich. Der Katasterwert wird aus dem Ertragswert der Immobilie („rendita catastale”) über einen Aufwertungskoeffizienten berechnet und entspricht – je nach Alter und Klassifizierung des Objekts – häufig nur einem Bruchteil des tatsächlichen Marktpreises. Wer einen älteren Bestandsbau in einer ländlichen Region kauft, profitiert hier am stärksten; bei neueren, hochwertig eingestuften Objekten fällt der Vorteil geringer aus. Eine Prüfung des Katasterwerts vor Vertragsschluss durch einen Geometra oder Notar lohnt sich praktisch immer.

Notar, Makler und Sondersteuern

Das Notarhonorar bewegt sich zwischen 1,5 und 2,5 Prozent des Kaufpreises, mit einer Untergrenze von etwa 2.500 Euro. Der italienische Notar (notaio) ist nicht nur Beurkunder, sondern prüft auch die Eigentumslage, Belastungen und urbanistische Konformität – seine Rolle ist umfangreicher als in vielen anderen Ländern, seine Honorierung entsprechend wenig verhandelbar.

Maklerprovisionen liegen je nach Region zwischen 3 und 5 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer – in Italien anders als in Deutschland zahlen Käufer und Verkäufer jeweils ihre Hälfte. Bei einem vier­prozentigen Gesamthonorar trägt der Käufer also typischerweise 2 Prozent plus 22 Prozent IVA darauf.

Zur Registersteuer kommen Hypothekensteuer („imposta ipotecaria”) und Katastersteuer („imposta catastale”) mit je 50 Euro pauschal beim Kauf von einer Privatperson. Diese Beträge fallen bei nahezu jedem Privatkauf an und sind unabhängig vom Kaufpreis.

Sonderfall Neubau: Mehrwertsteuer statt Registersteuer

Wer eine Immobilie direkt vom Bauträger erwirbt – also einen Neubau oder ein kürzlich grundsaniertes Objekt unter bestimmten Bedingungen –, zahlt anstelle der vollen Registersteuer Mehrwertsteuer (IVA): 4 Prozent beim Erstwohnsitz, 10 Prozent beim Zweitwohnsitz und 22 Prozent bei Luxusimmobilien. Das verschiebt die Rechnung deutlich, weil die Mehrwertsteuer – anders als die Registersteuer – auf den vollen Kaufpreis fällt, nicht auf den Katasterwert. Für viele DACH-Käufer ist genau das ein zentraler Grund, im Bestand statt im Neubau zu kaufen.

Häufig vergessene Nebenposten

Häufig vergessen werden kleinere, aber summierende Posten: beglaubigte Übersetzungen sämtlicher relevanter Dokumente, die Beantragung des italienischen Steuercodes (Codice Fiscale), das Geometra-Honorar für Vermessung und Katasterprüfung sowie eventuelle Gutachten zur Bausubstanz, zur Energieklasse oder zur Bodenbeschaffenheit. In Summe können diese 1.500 bis 4.000 Euro ausmachen – ein Bereich, der bei der ersten Kalkulation oft schlicht übersehen wird. Wer mit einem deutschsprachigen Vermittler arbeitet, sollte zudem klären, ob Beratungs- oder Begleitungshonorare separat zur Maklerprovision laufen.

Was nach dem Kauf weiterläuft

Mit dem Notarvertrag (rogito) sind die Erwerbsnebenkosten abgegolten, nicht aber die laufenden Belastungen. Eigentümer eines Zweitwohnsitzes zahlen die kommunale Immobiliensteuer IMU, deren Höhe pro Gemeinde unterschiedlich festgelegt wird und sich am Katasterwert orientiert. Hinzu kommen die Müllgebühr TARI, in Eigentümergemeinschaften regelmäßige Condominio-Beiträge, die übliche Grundversorgung mit Strom, Wasser und Internet sowie – falls das Objekt zeitweise touristisch vermietet wird – die kommunale Aufenthaltssteuer. Wer diese laufenden Kosten ehrlich in die Gesamtrechnung aufnimmt, vermeidet Überraschungen im zweiten und dritten Jahr nach dem Kauf.

Drei häufige Fehler in der Kalkulation

- Erstens: die Maklerprovision unterschätzen. Die in Deutschland gewohnten Modelle gelten nicht; in Italien zahlt auch der Käufer in fast jedem Fall seinen Anteil.
- Zweitens: den Katasterwert nicht prüfen. Da er die effektive Steuerlast bestimmt, kann eine niedrige rendita catastale tausende Euro Differenz ausmachen – umgekehrt überrascht ein hoher Katasterwert spät die Kalkulation.
- Drittens: die laufenden Kosten ausblenden. IMU, TARI, Versicherung, Wartung und gegebenenfalls Verwaltungskosten erreichen pro Jahr eine Größenordnung, die in einem mehrjährigen Vergleichshorizont sichtbar wird – und die den Renditevergleich mit einer Immobilie im Heimatland realistischer macht.

Eine vollständige Übersicht erhalten Interessierte unter https://www.italicahomes.com/de/post/altbau-versus-neubau

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02. Juni 2026 | ID: 17494 | Artikel löschen | Firmen- & Pressekontakt